Об установлении случаев, при которых не требуется получение разрешения на строительство на территории Ленинградской области
Комментарий комитета
В семинаре приняли участие представители Росреестра, ГАУ Леноблгосэкспертиза, администраций МО ЛО, организаций-застройщиков
Выдача разрешений на строительство объектов капитального строительства с учетом положений областного закона от 18.05.2012 №38-оз «Об установлении случаев, при которых не требуется получение разрешения на строительство на территории Ленинградской области».
В 2013 году комитетом проведено 86 проверок, главам администраций муниципальных образований выдано 77 предписаний об устранении нарушений законодательства о градостроительной деятельности. По результатам проверок 20 разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию подлежат отмене или приведению в соответствие с требованиями законодательства о градостроительной деятельности. При выдаче разрешений выявлено 709 фактов нарушения законодательства о градостроительной деятельности из них 40 фактов нарушения установленного срока выдачи разрешений, 4 неправомерный отказ в выдаче разрешения и 665 иные нарушения (отсутствие обязательных документов, нарушение порядка заполнения формы разрешений и пр.)
Основным нарушением является отсутствие ряда обязательных документов, что в соответствии с ч. 13 ст. 51 и частями 6, 7 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ является основанием отказа в выдаче разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию. Тем не менее, органы местного самоуправления выдают разрешения. Все случаи отмены комитетом разрешений, связаны именно с отсутствием документов.
В соответствии п. 10 ч.3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ при принятии решения о выдаче разрешения на ввод опасного объекта в эксплуатацию независимо за счет какого бюджета (государственного или частного) велось строительство, требуется документ, подтверждающий заключение договора обязательного страхования гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте в соответствии с законодательством Российской Федерации об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте.
Федеральный закон от 27.07.2010 № 225-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте» регулирует отношения, связанные с обязательным страхованием гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте. Согласно данному закону, помимо прочих опасных объектов, страхованию подлежат газопроводы, автозаправочные станции, в том числе газовые лифты, а также лифты в многоквартирных жилых домах.
В случае аварии на опасном объекте, у владельца которого отсутствует необходимый договор страхования, но при этом объект введен в эксплуатацию, ответственность за причинение вреда в результате такой аварии несет лицо выдавшее (подписавшее) разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Также здесь необходимо сказать, что практика показывает, что застройщиками объектов газоснабжения предоставляется страховой полис, не содержащий сведений о конкретном объекте капитального строительства.
Так, установлено, что ОАО «Леноблгаз» представило полисы страхования, где в качестве наименования опасного объекта указано «Сеть газоснабжения ОАО «Леноблгаз», адрес места нахождения опасного объекта «Ленинградская область». Фактически застройщиком не представлен полис страхования на конкретный вводимый в эксплуатацию опасный объект, однако администрациями муниципальных образований были выданы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
В подобном случае, в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию должно быть отказано, по причине отсутствии документа, предусмотренного п. 10 ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ.
В соответствии с ч. 4 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ Правительством Российской Федерации могут устанавливаться помимо предусмотренных частью 3 настоящей статьи иные документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в целях получения в полном объеме сведений, необходимых для постановки объекта капитального строительства на государственный учет.
Постановлением Правительства РФ от 01.03.2013г. №175 установлено, что документом, необходимым для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, помимо документов, предусмотренных частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ, является технический план, подготовленный в соответствии с требованиями статьи 41 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости".
Таким образом, с 12.03.2013г. при выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик, в числе прочих документов обязан предоставлять технический план. При этом не надо смешивать технический план и технический или кадастровый паспорта. Понятие технического плана дано в ст. 41 Федерального закона от 24.07.2007г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
Пункт 5 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ предусматривает, что выдача разрешений на строительство не требуется в случаях, если в соответствии с настоящим Кодексом, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.
В Ленинградской области такие случаи установлены областным законом от 18.05.2012г. №38-оз «Об установлении случаев, при которых не требуется получение разрешения на строительство на территории Ленинградской области».
Согласно ч. 1 ст. 3 Градостроительного кодекса РФ законодательство о градостроительной деятельности состоит из настоящего Кодекса, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, а также законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации.
Областной закон включает в себя две группы объектов – указанные ч. 1 ст. 1 объекты, для строительства которых, не требуется получение разрешения на строительство, и факт создания подобных объектов будет подтверждаться техническим планом при отсутствии каких-либо иных согласований или заключений подтверждающих такой факт. Вторая группа – это объекты, указанные в ч. 2 ст. 1, для которых разрешение на строительство не требуется только в случае наличия у застройщика положительного заключения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий. При этом фактом создания данных объектов может быть заключение о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, выдаваемое комитетом государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области (в случаях, когда при их строительстве, реконструкции, в соответствии со ст. 54 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) либо техническим планом в иных случаях.
Также в частях 1, 2 ст. 1 областного закона №38-оз указано, что строительство должно осуществляться в соответствии с требованиями градостроительного плана земельного участка или проектом планировки территории и проектом межевания территории (применительно к линейным объектам). Поэтому в случае если планируемый строительством объект капитального строительства, подпадает под действие норм областного закона №38-оз, необходим градостроительный план земельного участка или проект планировки территории и проект межевания территории (применительно к линейным объектам).
При этом необходимо отметить, что все объекты, указанные в областном законе №38-оз являются объектами капитального строительства, и они не относятся к случаям, не требующим получения разрешения на строительство перечисленным в пунктах 1-4.1 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.
Кроме того необходимо отметить, что строительство любых объектов капитального строительства, в том числе вспомогательного использования, объектов не являющихся объектами капитального строительства, должно вестись при наличии соответствующих правоустанавливающих документов на земельный участок. Объекты, созданные на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, в соответствии со ст. 222 ГК РФ являются самовольной постройкой, подлежащей сносу.
В соответствии с п. 20 ч. 1 ст. 14 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 06.10.2003 г. № 131-ФЗ, пунктами 1, 2 ст. 72 Земельного кодекса РФ органы местного самоуправления осуществляют полномочия по муниципальному земельному контролю.
Вместе с тем, администрации муниципальных образований регулярно направляют в комитет обращения о ведении физическими лицами незаконного строительства (без разрешения на строительство) ИЖС, магазинов, кафе и пр. и привлечении данных лиц к административной ответственности.
Данное обстоятельство указывает на то, что администрации муниципальных образований городских и сельских поселений не используют полномочия, предоставленные им Федеральным законом 131-ФЗ, Земельного кодекса РФ по осуществлению муниципального земельного контроля и при этом пытаются переложить их исполнение на другие органы.
При этом основным способом пресечения нецелевого использования, самовольного занятия земельных участков, а также самовольного строительства, является обращение заинтересованного лица, в соответствии со ст. 222 ГПК РФ в суд с иском о сносе самовольной постройки.
По результатам исполнения перечня поручений Губернатора Ленинградской области от 08.07.2013г. одним из пунктов которого было подготовка и направление городскими и сельскими поселениями в суд с исков о сносе самовольных построек. По имеющейся в комитете информации, только одно поселение это выполнило – Шлиссельбургское городское поселение Кировского района.
В данном случае органы местного самоуправления в первую очередь являются такими заинтересованными лицами, тем более, что в соответствии со ст. 15 НК РФ к местным налогам относится налог на имущество физических лиц. Однако этим правом органы местного самоуправления редко пользуются, проявляя пассивность и нежелание заниматься подобными вопросами.
В случае, если в ходе муниципального земельного контроля будет выявлено осуществление собственниками или арендаторами земельных участков строительства либо реконструкции объектов капитального строительства, требующих согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ получения разрешения на строительство, в комитет необходимо направить все документы (акт муниципального контроля, сведения о владельце земельного участка, фотоматериалы и пр.), составленные или полученные в ходе муниципального земельного контроля и фиксирующие факт административного правонарушения.
Также обращаю Ваше внимание, что проверку необходимо провести с участием собственника земельного участка. В его отсутствие проверка может быть проведена, если он уведомлен о ней. В акте, необходимо отражать в настоящем времени выполняемые застройщиком работы (например, ведутся работы по заливке фундаментов, кровли и т.п.).
