4.06.14 состоялся семинар «Постановка на кадастровый учет многоквартирных домов в условиях нового законодательства» и «Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве в связи с необходимостью страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по такому договору»

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве в связи с необходимостью страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по такому договору

Проблему обманутых дольщиков органы власти разных уровней пытаются решить не первый год, но закрыть этот вопрос пока так и не удалось. В результате последних инициатив был разработан, а затем и принят закон, который требует страхования ответственности за исполнение обязательств по всем договорам участия в долевом строительстве.

Застройщикам законодательство предлагает две основные формы обеспечения выполнения обязательств перед дольщиками: поручительство банка и страхование. Причем, страхование может быть как коммерческим, так и некоммерческим. Для этого создано единое общество взаимного страхования застройщиков.

На регистрацию договора участия в долевом строительстве наряду с иными сведениями должен подаваться один из следующих документов (пп. 4 п. 2 ст. 25.1 Закона о регистрации прав и сделок в новой редакции):

- договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение, либо ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве;

- договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.

При отсутствии одного из этих документов, в соответствии п.п. 2 п. 3.1 ст. 25.1 Закона о регистрации прав и сделок в новой редакции, с договор участия в долевом строительстве не может быть зарегистрирован.

Действие положений закона по страхованию распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве будет осуществляться после 31.12.2013.

В связи с этим, наш комитет увидел достаточно большое количество уведомлений из Росреестра о регистрации первого договора долевого участия с начала декабря 2013 года вплоть до 31.12.2013 года. Это говорит о том, что застройщики «перестраховались» и приняли все меры для того, чтобы избежать попадание их деятельности под действие вступающих требований о страховании.

Однако в настоящий момент в обязанности Застройщика при регистрации дду входят следующие действия:

1. Застройщик обязан до государственной регистрации договора, заключенного с первым участником долевого строительства, за свой счет осуществить страхование гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору.

2. Застройщик также обязан довести до сведения участников долевого строительства правила страхования, в которых содержатся их условия, сведения о страховой организации (страховщике), которые осуществляют страхование гражданской ответственности застройщика.

3. Зарегистрировать в Росреестре договор участия в долевом строительстве, т.к. договор страхования считается заключенным со дня государственной регистрации Росреестром договора участия в долевом строительстве и действует до предусмотренного таким договором срока передачи застройщиком жилого помещения участнику долевого строительства.

На сегодняшний день количество поступивших в комитет уведомлений из Росреестра о регистрации первого договора – 29.

Хотелось бы обратить внимание представителей Росреестра, что имеется информация о регистрации в 2014 году первого дду без предоставления договора страхования.

К сожалению, в тех документах, которые поступают в орган, осуществляющий контроль и надзор за долевым строительством (проектная декларация, ежеквартальная отчетность) невозможно проследить информацию о выбранной застройщиком форме обеспечения выполнения обязательств перед своими дольщиками. Данную информацию можно получить только выйдя на проверку, в случае наличия оснований для организации такой проверки.

Поэтому только Росреестр обязан отслеживать ситуацию об исполнении застройщиком законодательных норм в данной сфере. И отказывать в регистрации договоров в случае отсутствия документов о страховании.

Что касается поручительства банков: возможность получения поручительства от банка хороший вариант. Однако, так как банки очень высоко оценивают риски в строительной сфере и такие гарантии возможны, только если сам банк финансирует застройщика и контролирует финансовые потоки, специалисты в данной сфере считают, что данное направление нем разовьётся в России.

В данный момент большинство застройщиков, те которым пришлось уже регистрировать первый договор по новым правилам, идут на коммерческое страхование. Но здесь также возникает ряд трудностей.

Далеко не каждый страховщик сможет заключить такой договор. Осуществить выбор страховой компании можно только после того, как будет проведена проверка ее на соответствие требованиям, которые установила поправка в 214-ФЗ. Например, в перечне такие обязательные пункты, как осуществление страховой деятельности не менее 5 лет, определенный объем финансовых средств (собственных средств д.б. не менее 400 млн.р., уставного капитала – не менее 120 млн.р. и т.д.). Кроме того, страховщик должен соблюдать определенные требования финансовой устойчивости, предусмотренные законами о страховании на все отчетные даты в течении последних 6 месяцев.

Заключать договор с конкретным страховщиком можно лишь после того, как будет установлено его соответствие требованиям надежности, а также после оценки условий и тарифов страхования.

Возникает вопрос кто обязан проверять соответствует ли страховая организация установленным требованиям? Этот вопрос сейчас является открытым.

Перечень таких организаций размещен на сайте ЦБ РФ, однако информация не совсем актуальная (т.к. размещается после проведения мониторинга всех отчетностей страх. компаний, а на это требуется время), в том числе отсутствует информация о соблюдении требований страх. компаниями их финансовой устойчивости.

То есть, в последствии участники строительства могут столкнуться с ситуацией, когда страх. организация не в состоянии будет покрывать свои риски.

Считаю, что данное нововведение не снижает риск появления новых «обманутых дольщиков».

Что касается общества взаимного страхования. Думаю, что для контролирующего органа, на который возложен контроль и надзор в области долевого строительства это оптимальный вариант и очень удобный.

Однако, сегодня на территории области только один застройщик (о котором мы знаем) вступил в ОВЗ.

Почему для контролирующего органа это удобно:

1. Члены общества несут солидарную ответственность за всех членов общества;
2. ОВСЗ вынуждено будет стимулировать своих членов к проведению мероприятий по снижению риска. Также предусмотрено участие ОВСЗ в контроле за целевым расходованием средств, привлеченных застройщиком в рамках долевого строительства жилья.
3. При наступлении страхового случая, которым является неисполнение застройщиком обязательств по ДДУ, подтвержденное решением суда:

- об обращении взыскания на предмет залога;

- о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства;

выплата страхового возмещения происходит в течении 30 дней с момента предоставления документов, подтверждающих наступление страхового случая.

По информации представителей ОВСЗ в настоящий момент решается вопрос об открытии на территории Санкт-Петербурга филиала данного общества.

Сейчас страховые тарифы общества варьируются от 0,68 до 1,7, но есть даже и 0,5.

На конец мая 2014 года в ОВСЗ свои договоры долевого участия страхуют 27 застройщиков.